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  关于积极稳妥解决不动产登记中有房产证无土地使用证问题的指导意见

郴州市人民政府办公室

关于积极稳妥解决不动产登记中有房产证

无土地使用证问题的指导意见

各县市区人民政府,市政府各工作部门,中省驻郴各单位:

购房人的房屋有房产证无土地使用证(以下简称有房证无地证),导致权利人不能在不动产登记平台办理不动产转移、抵押等登记,严重影响了全市不动产登记改革。为规范全市不动产登记工作,保护不动产权利人合法权益,提高登记质量和效率,经市人民政府同意,现就稳妥解决不动产登记中有房证无地证问题提出以下意见。

一、基本原则

(一)尊重历史。购房人有房证无地证是房地产开发遗留问题,是分散登记制度造成的,不动产登记工作应当尊重历史。

(二)便民利民。围绕“减少审批环节、缩短审批时限、优化审批流程、提高审批效率”的原则,在严格审核当事人有关材料的基础上,在不规避法定流程、不减少法定环节的前提下,加快内部流转程序,提高行政效能。

(三)依法依规。没有法律依据的,不得违法进行不动产登记。要先易后难,成熟一批解决一批。

二、分类处理历史遗留问题

(一)开发商已依法取得国有土地使用权的开发项目,购房人已办理房屋所有权证,部分购房人已办理土地使用证的,不动产登记机构可受理该项目所有购房人的不动产登记业务。

(二)开发商已依法取得国有土地使用权的开发项目,购房人已办理房屋所有权证、未办理土地使用证的,区分情况分类处理:

1.未超占土地、但存在改变土地用途、超容积率问题的开发项目,不动产登记机构可受理该项目购房人的不动产登记业务。开发项目改变用途、超容积率问题由相关行政主管部门依法及时处理,追缴出让金、各项费用等。

2.超占国有存量土地、改变土地用途、超容积率的开发项目,不动产登记机构可受理该项目购房人的不动产登记业务。超占土地、改变用途和超容积率等问题由相关行政主管部门依法及时处理,追缴出让金、各项费用等。

3.超占其他单位使用的国有土地或集体土地的开发项目,不动产登记机构可受理该项目合法用地范围内楼栋购房人的不动产登记业务;超占土地范围内(含部分超占土地)的楼栋,由相关行政主管部门对项目超占土地、改变用途、超容积率等问题依法及时处理,补办相关用地手续后,不动产登记机构才能受理购房人的不动产登记业务。

(三)开发商未完善国有土地使用手续的开发项目,购房人已办理房屋所有权证,应依法完善该开发项目用地手续后,不动产登记机构才能受理不动产登记业务。需要补缴土地出让金的,由相关行政主管部门纳入挂账或追缴范畴,但出让金挂账或追缴结果不影响办理不动产登记业务。

(四)初始购房人已办理房屋所有权证和土地使用证、转让中未同步办理房、地转移登记,现受让人申请办理不动产登记,税务机关出具了完税证明或减免税审批表,原则上可视同现受让人取得了房屋所有权和土地使用权,不动产登记机构可受理不动产登记业务。涉及划拨土地转让的,由现受让人补缴土地收益金,初始购房人的土地证书可按申请注销或公告注销方式办理。

初始购房人只办理房屋所有权证、未办理土地使用证,且房产进行了转移登记的,按本条第(一)、(二)、(三)款规定处理后,不动产登记机构可受理不动产登记业务。

(五)开发商依法取得国有土地使用权开发项目,购房人已办理房屋所有权证、未办理土地使用证,申请办理抵押登记的,予以适当过渡期。过渡期内,不动产登记机构可受理不动产抵押登记业务。过渡期内,购房人应按照本条第(一)、(二)、(四)款的规定完成不动产登记。

开发商未完善国有土地使用手续的开发项目,购房人已办理房屋所有权证,申请办理抵押登记的,按本条第(三)款的规定完成不动产登记后,不动产登记机构才能受理不动产抵押登记业务。

(六)原按“综合用地、使用年限50年”出让并办理初始登记的开发项目,现开发商要求按房屋规划用途区分住宅、商业用地使用权的,应予受理。其登簿的使用期限在首次取得该出让建设用地使用权时间的基础上,可以按住宅用地不超过70年、商业用地不超过40年的最高年限计算,但住宅用地增加的期限应按规定先补缴土地价款。

三、切实做好相关工作

(一)认真核实开发项目占用土地、实际用途和容积率情况。办理不动产登记前,应核实房地产开发项目占用土地、实际用途和容积率情况,并及时通报相关行政主管部门。有关情况未核实的,由房地产开发商申请相关行政主管部门验收核实,产生的费用由开发商承担。房地产开发商无法履行义务的,由业主委员会或所在社区申请验收予以核实,所需测绘费用减半收取。

已经相关部门核实房地产开发项目占用土地、实际用途和容积率情况的,办理不动产登记时应直接利用相关工作成果。已完成验收、未同步完成土地验收的,不再进行土地验收,综合验收成果(含房产测绘成果)可在土地验收和不动产登记时直接利用。

(二)妥善处理超占土地等违法问题。依法取得国有土地使用权的房地产开发项目,并纳入房地产开发遗留问题处理范围的,超占土地、改变土地用途、超容积率等问题原则上不予处罚;已经综合验收的,其超占的土地应认同符合城市规划。

(三)把控土地出让金收缴关口,防止土地出让金流失。需要补交土地出让金的开发项目,由开发商缴纳。列入房地产历史遗留问题的项目,经市人民政府批准,补缴土地出让金可采取由市财政局先挂账、再追缴。市财政局应建立欠缴土地出让金(含挂账)台账,定期组织追缴,对恶意欠缴的,应及时通过司法途径追缴。

财政部门应将土地出让金(包括补缴土地出让金)收缴情况、国土部门应将国有土地使用权出让情况及时提供当地税务机关,严格执行“先税后证”原则,以便税务机关加强税赋征收管理,降低税收流失风险。

(四)切实加强监管。查明房地产开发项目存在违法占地、改变用途、超容积率等问题的,开发商应在6个月内到相关行政主管部门接受处罚、补缴税费、补办手续。逾期未办理好的,相关行政主管部门应将相关信息抄送市场诚信征信部门,将该企业违法违规等不诚信信息录入市场诚信系统。

(五)严格房地产开发项目首次登记,防范新增遗留问题。房地产开发项目竣工后,开发商应及时申请综合验收,综合验收合格才能受理不动产首次登记业务。

 

郴州市人民政府办公室  

 2016928     


 

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