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浅谈房地产估价中的“重大遗漏评估报告”和“虚假评估报告”

 

湖南Agin games官网 房地产土地评估有限责任公司    张忠乾

 

摘要:《中华人民共和国资产评估法》(以下简称《资产评估法》)于2016121日开始施行,根据目前大部分房地产估价机构的执业能力和水平,未来在估价程序、估价方法选择、估价计算、报告提示等方面极易出现报告有重大遗漏和虚假报告的情况,尤其是面对特殊估价目的、特殊估价对象时。房地产估价中一些估价参数选取带有一定的专业经验因素,并没有具体的事实标准。重大遗漏报告和虚假报告的判别、认定,并不是一个正常理智的人所能判定的,即使是专业人员也可能有不同的理解。如果缺乏重大遗漏报告和虚假估价认定标准,对一个估价报告进行查处时就可能出现“同错不同罚”的不公平结果,法院审理时可能根据自由裁量权出现违背行业规则的不公平判决。本文探讨了房地产估价中有哪些情况有可能属于重大遗漏评估报告和虚假评估报告,以及避免出现重大遗漏评估报告和虚假评估报告的相关建议。

关键词:重大遗漏评估报告;虚假评估报告;资产评估法

 

一、重大遗漏评估报告和虚假评估报告的定义

   重大遗漏评估报告是指因评估专业人员和评估机构的过失而使评估报告遗漏重要事项,造成评估报告不实。重点是关注是“过失”而非“故意”,遗漏的是“重要事项”,造成的后果是 “评估报告不实”。

虚假评估报告是指评估机构和评估专业人员故意出具不实评估报告,包括没有事实依据的评估报告,或者与事实明显不符的评估报告。重点是关注“故意”,造成的后果是出具“不实评估报告”,包括“没有事实依据的评估报告”或者“与事实明显不符的评估报告”。

 

二、《资产评估法》的相关规定及法律责任

1、《资产评估法》对评估专业人员的要求

《资产评估法》第十四条:评估专业人员不得有下列行为:(七)签署虚假评估报告或者有重大遗漏的评估报告。

2、评估专业人员签署重大遗漏评估报告的法律责任

《资产评估法》第四十四条:由有关评估行政管理部门予以警告,可以责令停止从业六个月以上一年以下;有违法所得的,没收违法所得;情节严重的,责令停止从业一年以上五年以下;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

3、评估专业人员签署虚假评估报告的法律责任

《资产评估法》第四十五条:评估专业人员违反本法规定,签署虚假评估报告的,由有关评估行政管理部门责令停止从业两年以上五年以下;有违法所得的,没收违法所得;情节严重的,责令停止从业五年以上十年以下;构成犯罪的,依法追究刑事责任,终身不得从事评估业务。

4、《资产评估法》对评估机构的要求

《资产评估法》第二十条:评估机构不得有下列行为:(六)出具虚假评估报告或者重大遗漏的评估报告。

5、评估机构出具重大遗漏评估报告的法律责任

《资产评估法》第四十七条:由有关评估行政管理部门予以警告,可以责令停业一个月月以上六个月以下;有违法所得的,没收违法所得,并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

6、评估机构出具虚假评估报告的法律责任

《资产评估法》第四十八条:评估机构违反本法规定,签署虚假评估报告的,由有关评估行政管理部门责令停业六个月以上一年以下;有违法所得的,没收违法所得,并处违法所得一倍以上五倍以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

 

三、可能出现重大遗漏评估报告的主要类型

   1、评估程序缺失

①委托人与评估机构未订立委托合同,约定双方的权利和义务;

   ②受理评估业务后未指定至少两名注册房地产估价师承办;

   ③承办业务注册房地产估价师未对评估对象进行现场查勘,以及未检查验证委托人提供的权属证明等资料;

   ④根据《房地产估价规范》和相关评估执业准则,估价对象适宜选择两种估价方法,只选用了一种估价方法,或者选用估价方法错误;

   ⑤评估机构未对评估报告进行内部审核。

   2、房地产估价报告的组成要素缺失:

1)估价报告缺少下列内容一项或多项:①封面、②致估价委托人函、③目录、④估价师声明、⑤估价假设和限制条件、⑥估价结果报告、⑦估价技术报告(可按委托合同的约定不向委托人提供,但需存档备查)、⑧附件。

  2)估价结果报告缺少下列内容一项或多项:①估价委托人、②房地产估价机构、③估价目的、④估价对象、⑤价值时点、⑥价值类型、⑦估价原则、⑧估价依据、⑨估价方法、⑩估价结果、注册房地产估价师、实地查勘期、估价作业期。

3)估价技术报告缺少下列内容一项或多项:①估价对象描述与分析、②市场背景描述与分析、③估价对象最高最佳利用分析(当根据估价目的不以最高最佳利用状况为估价前提时,可不进行估价对象最高最佳利用分析)、④估价方法适用性分析、⑤估价测算过程、⑥估价结果确定

4)特定估价目的的估价报告特别组成要素缺失:

根据《建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)及附件《房地产抵押估价指导意见》的要求房地产抵押估价报告缺少下列内容的:

①房地产抵押估价价值时点不是完成实地查勘之日的,未在估价的假设和限制条件中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致,并未在估价报告中提醒估价报告使用者注意;

②房地产抵押估价报告估价原则中缺少谨慎性原则;

③房地产抵押估价报告中未分析抵押房地产的变现能力和风险提示;

④房地产抵押估价报告的附件中没有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录;

⑤房地产抵押估价报告未确定估价对象的抵押价值,未说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。

根据《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[201177号)的要求国有土地上房屋征收评估报告缺少下列内容的:

①被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的,由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人,有关情况未在评估报告中说明;

②被征收房屋价值时点(为公告之日)与完成实地查勘之日不一致的,未在估价的假设和限制条件中假定估价对象在价值时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致,并未在估价报告中提醒估价报告使用者注意;

③未在估价的假设和限制条件中说明不考虑被征收房屋、抵押、等因素的影响;

④国有土地上房屋征收评估报告的附件中缺少征收决定公告;

3、估价报告中对估价对象价值影响较大的重要内容描述不实

①抵押房地产已出租的,未在估价报告中如实描述估价对象的租金水平、租赁期限等;

②抵押房地产的建设用地使用权为划拨方式取得的,未在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额;

③抵押评估时房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的,未在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况;

④估价报告中描述的估价对象非实际权属证明上的估价对象,估价报告未进行相关说明。

4、测算过程中发生的重大遗漏

①由于估价师疏忽所采用估价方法计算公式错误,造成最终估价结果不实的;

②由于估价师疏忽测算过程中的对估价对象价值影响大的重要参数选取错误,造成最终估价结果不实的;

③根据《房地产估价规范》或评估准则要求需要考虑的参数而测算过程中没有考虑,也没有进行说明的,造成最终估价结果不实的;

④计算公式和参数正确,但计算结果时发生重大错误,造成最终估价结果不实的。

 

四、可能出现虚假评估报告的主要类型

    1、故意捏造没有的估价对象进行评估或权属证明文件造假,而出具的评估报告;

2、估价师未对估价对象进行现场查勘和伪造交易实例出具的评估报告;

3、伪造估价机构印章和估价师签名而出具的估价报告;

4、故意夸大或缩小估价对象面积、数量、质量(如:建筑结构、成新率等)来提高或降低估价对象的价值而出具的估价报告等。

 

五、避免出现重大遗漏评估报告和虚假评估报告的建议

1、由全国性房地产评估行业协会制定重大遗漏评估报告和虚假评估报告的认定标准;由省级以上房地产估价专家委员会根据全国性房地产评估行业协会制定重大遗漏评估报告和虚假评估报告认定标准进行认定;省级房地产评估行业协会制定评估基本准则-估价方法选用准则、估价委托书、估价委托合同、现场查勘记录的规范版本;市级房地产评估行业协会和有关部门建立房地产估价交易案例数据库系统、房屋重置价格、出具统一的技术参数标准或定期进行相关信息公示等。

2、估价机构建立健全质量控制制度。评估机构要完善评估流程管理,建立健全评估报告内部审核机制,保证评估报告的质量。评估机构应当遵守《资产评估法》有关评估程序的规定,并依据评估准则和《房地产估价规范》,建立评估报告的内部审核程序,可以同时采用的审核方式包括:内部交叉检查、专业技术审核和重大问题技术委员会审核等。内部交叉检查是由项目组内具备专业能力的估价师进行互相检查;专业技术审核是由本单位确定的具备房地产估价丰富评估经验和较强技术能力的估价师,对某类房地产评估情况进行专门审核;重大问题技术委员会审核一般是针对新兴业务或重大项目中的特殊技术问题,由技术委员会进行审核。

3、建立健全评估专业人员内部管理制度。对本机构的评估专业人员遵守法律、行政法规和评估准则的情况进行监督;评估机构通过建立健全岗位责任制,实行公平、合理的考核监督制度等来建立健全内部人员管理制度;日常中加强评估专业人员的专业培训和警示教育。

4、估价机构应由资深房地产估价师根据评估准则和《房地产估价规范》统一房地产估价报告格式、估价方法选用、估价技术路线、估价技术参数等,并对估价师进行相关培训,对估价结果进行横向与纵向对比,合理把握估价结果;内部加强查勘工作的培训和指导,提高现场查勘人员现场核对估价对象产权证件与估价对象是否一致的能力;公司印章和估价师印章要有专人管理,用章需要进行登记;出具估价报告前需要有较强技术能力和工作细致的估价师检查内部审核表和对估价报告进行检查。

5、加强对分支机构的管理。所有的估价报告均按照总公司内部审核程序进行操作,总公司需配备专人对分支机构所在地的估价基础数据和相关参数定期进行市场调查;分支机构专业人员要加强专业培训和执业道德。

6、委托人拒绝提供或者不如实提供执行评估业务所需的权属证明、租赁合同和其他资料的,估价机构应当解除合同。

 

 

六、结论

Agin games官网可以看到,目前很多涉及房地产估价的刑事案件,司法机关办案或审理案例一般都是需要受托鉴定机构对房地产评估价值进行鉴定,而且很多受托鉴定机构是非房地产估价机构。笔者认为《资产评估》实施以后,房地产估价行业协会要主动作为,与司法机构建立经常性的工作联系,涉及房地产估价的案件应该与房地产估价行业协会沟通,由房地产估价行业协会组织公认的具有较高专业胜任能力的数名估价专家或估价专家委员会进行鉴定。鉴定应该根据“重大遗漏评估报告”和“虚假评估报告”的认定标准来进行,一般不要轻易直接判断一个评估价值的对与错,而是应该通过检查估价师和估价机构在履行估价程序方面是否有疏漏,以及估价依据是否正确、估价假设是否合理、估价方法是否适用、估价基础数据是否正确、估价参数是否合理等,间接地对估价结果予以肯定或否定。因此,《资产评估法》实施后,房地产估价行业将面临极大的执业风险,“重大遗漏评估报告”和“虚假评估报告”的认定标准出台已经十分紧迫。

 

参考文献:

1《中华人民共和国资产评估法》(中华人民共和国主席令第四十六号)

2《中华人民共和国资产评估法释义》(主编:袁杰、李承、魏莉华、丛林)

3]《房地产估价规范》(GBT 502912015

4]《房地产估价理论与方法》(主编:柴强)

5]《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[201177号)

6]《建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)及附件《房地产抵押估价指导意见》

7]《专业化是房地产估价行业持续发展的必由之路》(丁金礼)


 

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