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涉执房地产处置司法评估相关问题思考

 

湖南Agin games官网 房地产土地评估有限责任公司    张忠乾

 

摘要:《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(法释〔201815号)(以下简称“规定)于201891日开始施行,为落实该“规定,最高人民法院与中国资产评估协会、中国土地估价师与土地登记代理人协会、中国房地产估价师与房地产经纪人学会、中国矿业权评估师协会、中国珠宝玉石首饰行业协会于20181210日联合印发了《人民法院委托评估工作规范》的通知(法办〔2018273号)(以下简称“工作规范),“规定和“规范的施行对房地产估价机构和评估专业人员提出了更高的要求,对评估程序、报告形式、参照标准、计算方法、估价结果、异议处理等进行了规范,本文探讨了目前在涉执房地产处置司法评估中还存在哪些问题,以及针对这些问题的一些建议。

关键词:涉执房地产处置;司法评估;最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定;人民法院委托评估工作规范

一、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》对涉执房地产处置司法评估的相关规定

   确定财产处置参考价方式:“规定”在保留委托评估方式的基础上,增加了当事人议价、定向询价、网络询价三种方式。“规定”第十四条:法律、行政法规规定必须委托评估、双方当事人要求委托评估或者网络询价不能或不成的,人民法院应当委托评估机构进行评估。

   人民法院对评估报告进行审查:“规定”第二十条:人民法院应当对评估报告进行审查。具有下列情况之一的,应当责令评估机构在三日内予以书面说明或者补正:(一)财产基本信息错误;(二)超出财产范围或者遗漏财产;(三)选定的评估机构与评估报告上签章的评估机构不符;(四)评估人员执业资格证明与评估报告上署名的人员不符;(五)具有其他应当书面说明或补正的情形。

   当事人、利害关系人异议提出及异议处理:“规定”第二十二条:当事人、利害关系人认为网络询价或者评估报告具有下列情形之一的,可以在收到报告名五日内提出书面异议:(一)财产基本信息错误;(二)超出财产范围或者遗漏财产;(三)评估机构或者评估人员不具备相应评估资质;(四)评估程序严重违法。对当事人、利害关系人依据前款规定提出的书面异议,人民法院应当参照民事诉讼法第二百二十五条的规定处理。民事诉讼法第二百二十五条的规定:当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的,可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定撤销或者改正;理由不成立的,裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的,可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。“规定”第二十三条:当事人、利害关系人收到评估报告后五日内对评估报告的参照标准、计算方法或者评估结果等提出书面异议的,人民法院应当在三日内交评估机构予以书面说明。评估机构在五日内未作说明或者当事人、利害关系人对作出的说明仍有异议的,人民法院应当交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审,并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。

评估费用支付:“规定”第三十二条:人民法院委托评估机构进行评估,财产处置未成交的,按照评估机构合理的实际支出计付费用;财产处置成交价高于评估价的,以评估价为基准计付费用;财产处置成交价低于评估价的,以财产处置成交价为基准计付费用。人民法院依照本规定第二十九条规定撤回委托评估的,按照评估机构合理的实际支出计付费用;人民法院护照本规定通知原评估机构重新出具评估报告的,按照前款规定的百分之三十计付费用。

二、《人民法院委托评估工作规范》对涉执房地产处置司法评估的相关规定

   确定人民法院应当委托评估机构进行评估的情形:“工作规范”第九条:具有下列情形之一,人民法院应当委托评估机构进行评估:(一)涉及国有资产或者公共利益等事项的;(二)企业国有资产法、公司法、合伙企业法、证券法、拍卖法、公路法等法律、行政法规规定必须委托评估的;(三)双方当事人要求委托评估的;(四)司法网络询价平台不能或者在期限内均未出具网络询价结果的;(五)法律、法规有明确规定的。

   选定评估机构的方式:“工作规范”第十条:委托评估的,人民法院应当通知双方当事人在指定期间内从人民法院指定的名单分库中协商确定三家评估机构及顺序。双方当事人未在人民法院指定的期间内,在名单分库中一致确定三家评估机构及顺序,或者因一方当事人下落不明无法进行协商的,人民法院应当及时在询价评估系统中采取摇号方式随机确定三家评估机构及顺序。财产所在地设有市级名单子库的,应当在市级名单子库中随机确定;财产所在地未设市级名单子库,但设有省级名单子库的,应当在省级名单子库中随机确定;财产所在地未设名单子库的,应当根据财产类型,在名单分库中随机确定。

   ㈠、一般程序:

1、从人民法院指定的名单分库中确定三家评估机构及其顺序

   2、最高人民法院将确定的评估机构名称在中国执行信息公开网上进行公示

   3、人民法院通过询价评估系统向顺序在先的评估机构发送评估委托书(附财产清单)

   4、评估机构通过系统(中国房地产估价师与房地产经纪人学会建设与全国法院询价评估系统对接的系统)接收人民法院的评估委托书

   5、评估机构收到评估委托书和相关资料后,通过系统将评估专业人员的信息发送给人民法院

   6、评估机构通知人民法院组织进行现场勘验

7、评估机构在收到委托书和相关材料后三十日内出具评估报告并出具预估评估费交纳通知书,并通过系统发送给人民法院

   8、人民法院对评估报告进行审查

   ㈡、可能需要增加的程序:

   9、当事人、利害关系人对估价报告提出异议

10、评估行业协会进行专业技术评审

评估费支付:“工作规范”第二十九条:人民法院依据参考价规定第二十九条撤回委托评估的,应当通过系统及时向评估机构发送撤回委托评估通知书。通知书应当载明撤回委托评估的原因,以及指定期限要求评估机构出具因评估已实际支出费用的说明,并附相关凭证。“规范”第三十条:评估机构应当按照其在所属全国性评估行业协会报备的收费标准,并依据参考价规定第三十二条的规定收取委托评估费用。“工作规范”第三十一条:评估机构应当根据评估报告中的评估价和在所属全国性评估行业协会报备的收费标准计算预估评估费,并出具预估评估费交纳通知书与评估报告一并提交给人民法院。人民法院应当按照预估评估费用的50%通知申请执行人垫付。人民法院应当将申请执行人交纳的评估费支付给评估机构,并注明实际评估费用按照参考价规定第三十二条的规定计算,多退少补。申请执行人以签订保险合同的方式垫付评估费的,人民法院应当告知评估机构。

三、目前在涉执房地产处置司法评估中还存在的问题

1、房地产司法评估机构名单库建设的问题

以湖南省为例,目前司法评估机构名单库房地产分库湖南省省级子库共有28家房地产评估机构,其中长沙市有17家房地产评估机构,张家界市、湘西土家族苗族自治州无1家房地产评估机构,其余11个地州市都只有1家房地产评估机构。评估机构的数量少,而且分布不均,目前的问题是长沙市17家房地产评估机构可以做全省的涉执房地产处置司法评估业务,但其余地州市的11家房地产评估机构和长沙市17家房地产估价机构一起做除长沙市以外的其他地州市涉执房地产处置司法评估业务,且对异地的房地产市场和人民法院工作人员不熟悉,造成了很大的人力、物力和时间的消耗,也不能为人民法院提高工作效率。

2、定向询价的问题

根据笔者调查了解,目前有些地方人民法院绝大部分确定财产处置参考价是通过当地的物价部门询价确定的,但根据“规定”第五条:当事人议价不能或者不成,且财产有计税基准价、政府定价或者政府指导价的,人民法院应当向确定参考价时财产所在地的有关机构进行定向询价。计税基准价一般是在税务部门,当地也没有房地产的政府定价或者政府指导价。因此目前定向询价的对象还存在一些问题。

3、评估费计费标准的问题

以湖南省为例,目前存在两种收费标准:一种是按照《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》(计价格〔1995971号)的收费标准收取评估费用,这种主要是针对通过中国执行信息公开网选择评估机构的模式;第二种是“规定”实施前的那种模式取得的评估项目,评估收费是按照《湖南省发展和改革委员会和湖南省司法厅湖南省司法鉴定收费项目目录和收费标准(湘发改价服〔2016646号文件)收取;两种收费标准差异大。

 

 

4、合理的实际支出费用确定的问题

实际支出费用包括哪些具体项目及其具体的费用标准,目前都还没有明确。也造成了财产处置未成交的和人民法院依照“规定”第二十九条规定撤回委托评估的没有办法收取评估费用。

5、专业技术评审的问题

涉执类房地产估价普便存在评估难度大、专业要求高、当事人之间存在利益冲突、估价对象情况复杂、产权不清晰等问题,估价报告出具后需要进行专业技术评审的可能性增加。如果房地产估价机构没有严格按照《涉执房地产处置司法评估指导意见》的要求进行估价,将会给房地产估价机构涉执类评估带来一定的执业风险。

6、估价对象财产范围界定问题

估价对象财产范围一般是根据评估委托书和委托评估材料等情况来确定,但在具体的操作过程中往往会出现评估委托书对评估财产基本情况描述不清楚、评估目的要求不明确或者没有描述、委托评估材料缺失等情况,造成专业技术人员对估价对象财产范围界定不清的问题。

7、技术处理问题

如估价对象租赁权及用益物权、欠缴税费、交易税费不同负担方式、处置费用、实物状况不一致、用途不一致、整售与零售评估、部分或局部评估、未经登记估价对象评估、预购商品房评估、集体土地上房地产评估等问题。

四、解决涉执房地产处置司法评估中存在问题的建议

1、增加入库房地产估价机构数量、加强与异地房地产估价机构合作

增加入库房地产估价机构数量,目前一般是省会城市和大城市入库的房地产评估机构较多,但地州市的非常少,基本上其他地州市都只有1家入库房地产估价机构或者没有,人民法院要提高工作效率,需要增加地州市的房地产估价机构入库数量,来建立市级子库。这项工作需要中国房地产估价师与房地产经纪人学会和省级行业协会来推动。建立市级子库的优点是为当事人降低处置财产成本、提高了法院工作效率、房地产估价机构也能发挥在本地的专业优势。

房地产评估的地域性很强,涉执房地产处置司法评估涉及到异地的房地产,房地产估价机构需要加强与当地房地产估价机构的专业合作,要做到尽职调查,搜集真实的交易实例、成本资料、费用资料以及当地房地产市场情况资料等。

2、与人民法院执行部门加强沟通

房地产估价机构和行业协会需要加强与人民法院执行部门的专业沟通,让人民法院执行工作人员了解确定财产处置参考价方式及选择某种方式的条件,向人民法院执行工作人员说明目前涉执房地产评估收费标准、估价对象的复杂性及房地产估价机构的专业优势,为人民法院采用委托评估方式确定参考价创造好的条件。

涉执房地产处置司法评估会遇到很多困难,人民法院执行工作人员不是专业估价人员,对房地产估价的专业知识不了解,因此需要加强沟通,评估专业人员要了解案情和真实的估价需要,评估委托书中尽量要有明确的评估财产范围、目的要求等,要求法院提供完整的财产情况及相关资料,相关的租赁权及用益物权、欠缴税费是否查清等。

3、按承诺的收费标准收取评估费用

目前存在两种委托评估方式和两种收费标准,在笔者看来这会出现很大的执业风险,两种委托评估方式的存在主要是有些地方人民法院还未执行“规定”,如果入库房地产估价机构的收费标准高于中国房地产估价师与房地产经纪人学会各评估机构平均收费(目前按照《国家计委建设部关于房地产中介服务收费的通知》(计价格〔1995971号)收费标准的100%收费)10%的,下一年将不得入选名单库。因此按承诺的收费标准收取评估费用是必要的。

4、确定合理的实际支出费用

房地产估价合理的实际支出费用主要包括交通费、住宿费、餐费、劳务工资、补贴等,评估专业人员需要保管好交通费、住宿费、餐费等相关的票据,劳动工资、补贴等的确定需要房地产估价机构与人民法院进行协商,或者是中国房地产估价师与房地产经纪人学会与最高人民法院相关部门共同制订一个标准。

5、注重估价报告的形式要求

估价报告形式上要满足“规定”、“工作规范”、《房地产估价规范》以及将发布的《涉执房地产处置司法评估指导意见》的要求,特别要注意检查估价报告中的财产基本信息、财产范围、签字的注册房地产估价师与执业资格证明上的注册房地产估价师是否一致、估价依据、估价方法、估价结果及有效期。

估价机构应由资深房地产估价师根据《房地产估价规范》、《涉执房地产处置司法评估指导意见》统一涉执房地产处置司法评估报告格式、估价方法选用、估价技术路线、估价技术参数等,并对估价师进行相关培训,对估价结果进行横向与纵向对比,合理把握估价结果;出具估价报告前需要有较强技术能力和工作细致的估价师检查内部审核表和对估价报告进行检查。

6、估价机构建立健全质量控制制度

评估机构要完善评估流程管理,建立健全评估报告内部审核机制,保证评估报告的质量。评估机构应当遵守《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》、《人民法院委托评估工作规范》、《资产评估法》有关评估程序的规定,并依据《房地产估价规范》和《涉执房地产处置司法评估指导意见》,建立评估报告的内部审核程序,可以同时采用的审核方式包括:内部交叉检查、专业技术审核和重大问题技术委员会审核等。内部交叉检查是由项目组内具备专业能力的估价师进行互相检查;专业技术审核是由本单位确定的具备房地产估价丰富评估经验和较强技术能力的估价师,对某类房地产评估情况进行专门审核;重大问题技术委员会审核一般是针对特殊技术问题,由技术委员会进行审核。

7、做好异议回复和技术评审的准备

异议回复要及时,要运用“规定”、“工作规范”、《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》、《资产评估法》及积累的房地产估价专业知识去回复异议,问什么、答什么,不要拓展。估价报告要满足“规定”、“工作规范”、《房地产估价规范》、《资产评估法》、《涉执房地产处置司法评估指导意见》的要求,评估资料要及时存档,做好技术评审的准备。

五、结论

《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》和《人民法院委托评估工作规范》施行后,房地产估价机构涉执房地产处置司法评估面临很多新的问题,笔者认为房地产估价机构要主动作为,与人民法院执行部门加强沟通,提供专业意见,明确估价对象的财产范围、估价要求等,为人民法院涉执房地产处置提供专业服务。涉执房地产处置司法评估是服务于执行程序,Agin games官网的估价报告和估价结果要体现出房地产估价机构的专业性、公正性,为人民法院公平、公正、高效确定财产处置价,维护当事人、利害关系人的合法权益,树立房地产估价机构的专业权威性。

 

 

参考文献:

1《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》(法释〔201815号)

2《人民法院委托评估工作规范》(法办〔2018273号)

3]《涉执房地产处置司法评估指导意见》(内部研讨稿)

4]《做估价工匠 提升专业品质-提升新时期做好司法鉴定评估的专业胜任能力》(梁晶 齐宏)


 

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